서울시는 최근 토지거래허가구역 지정을 해제했다가 다시 일부 구역에 대해 재지정하는 결정을 내렸다. 이러한 정책 변화는 부동산 시장의 안정과 투기 방지라는 목표와 시장 활성화 사이의 균형을 모색하는 과정에서 나타난 것이다. 토지거래허가제도는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 근거하여 특정 지역의 토지 거래 시 관할 지자체장의 사전 허가를 받도록 하는 제도로, 부동산 투기를 억제하고 실수요자 중심의 시장을 조성하는 데 중요한 역할을 해왔다. 이번 글에서는 토지거래허가제도의 개념과 배경, 그리고 서울시의 최근 정책 변화의 의미를 살펴보고자 한다.
토지거래허가제도의 개념과 법적 근거
토지거래허가제도는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제117조에 근거한 제도로, 국토교통부장관, 시·도지사 또는 시장·군수·구청장이 투기가 우려되는 지역을 '토지거래허가구역'으로 지정하여 일정 면적 이상의 토지를 거래할 때 사전에 허가를 받도록 하는 제도이다. 서울시의 경우 주거지역은 18㎡, 상업지역은 20㎡, 공업지역은 66㎡, 녹지지역은 10㎡ 이상의 토지를 취득할 때 허가가 필요하다. 허가 신청 시에는 토지 이용 목적을 명시해야 하며, 지자체는 이용 목적의 타당성, 투기 여부, 실수요자 여부 등을 심사한 후 허가 여부를 결정한다. 허가 없이 계약을 체결하면 해당 계약은 무효가 되며, 허가받은 후에도 지정된 목적대로 토지를 이용해야 한다. 허가 이후 일정 기간(보통 5년) 동안은 허가받은 목적 외의 용도로 사용하거나 타인에게 임대하는 등의 행위가 제한된다. 이러한 엄격한 규제를 통해 토지거래허가제도는 부동산 시장의 투기적 수요를 억제하고 실수요자 위주의 시장 형성에 기여하는 것을 목표로 한다.
서울시 토지거래허가제도의 역사적 배경
서울시에서 토지거래허가제도가 본격적으로 활용되기 시작한 것은 1970년대 후반부터다. 급격한 도시화와 경제성장으로 서울의 부동산 가격이 급등하면서 투기적 거래를 억제할 필요성이 대두되었다. 특히 강남 개발이 본격화되던 시기에 토지 투기가 심각해지면서 이를 통제하기 위한 수단으로 토지거래허가제도가 도입되었다. 이후에도 서울시 내 주요 개발 계획이 발표될 때마다 해당 지역과 인근 지역의 부동산 가격 급등을 방지하기 위해 선제적으로 토지거래허가구역으로 지정해왔다. 2020년 코로나19 이후 전국적으로 부동산 가격이 급등하면서 서울시는 강남, 서초, 용산, 성동, 마포 등 주요 지역을 토지거래허가구역으로 지정하여 시장 안정화를 도모했다. 이러한 조치는 부동산 투기를 억제하고 실수요자 중심의 시장을 형성하는 데 일정 부분 기여했지만, 동시에 부동산 거래 위축과 시장 경직화라는 부작용도 가져왔다. 이에 따라 서울시는 시장 상황과 정책 효과를 고려하며 토지거래허가구역을 탄력적으로 운영해왔다.
최근 서울시의 토지거래허가구역 정책 변화와 시사점
지난달 서울시는 기존에 지정되어 있던 토지거래허가구역을 전면 해제한다고 발표했다. 이는 부동산 시장의 과도한 침체를 우려한 조치로, 거래 활성화를 통한 시장 정상화를 목표로 했다. 그러나 최근 일부 지역에서 다시 가격 상승 조짐이 나타나고 투기 우려가 제기되면서, 서울시는 기존과는 다른 일부 구역에 대해 토지거래허가제도를 재시행하기로 결정했다. 새롭게 지정된 구역은 주로 재개발·재건축 예정 지역이나 대규모 개발 계획이 발표된 지역으로, 투기 가능성이 높은 곳들이다. 이러한 정책 변화는 부동산 시장의 역동성과 복잡성을 반영한 것으로, 시장 활성화와 투기 방지라는 두 가지 목표 사이에서 균형을 찾으려는 노력의 일환이다. 전문가들은 이번 조치에 대해 "핀셋 규제"라고 평가하며, 시장 전체를 과도하게 규제하기보다 투기 우려가 있는 특정 지역에 한정하여 규제를 적용하는 것이 효과적이라고 분석한다. 그러나 일부에서는 잦은 정책 변화가 시장의 예측 가능성을 저해하고 혼란을 가중시킬 수 있다는 우려도 제기하고 있다.
결론
서울시의 토지거래허가제도는 부동산 투기를 방지하고 실수요자 중심의 시장을 형성하기 위한 중요한 정책 수단이다. 최근의 해제와 재지정 과정은 시장 상황의 변화에 대응하여 정책의 효과성을 극대화하려는 노력으로 볼 수 있다. 그러나 토지거래허가제도가 효과적으로 작동하기 위해서는 일관성 있는 정책 방향과 함께 시장 상황에 따른 탄력적 운영이 필요하다. 또한, 단기적인 가격안정 뿐만 아니라 장기적인 주택 공급 확대와 같은 근본적인 해결책도 함께 모색되어야 한다. 서울시의 토지거래허가제도는 앞으로도 부동산 시장의 안정과 실수요자 보호라는 본래의 목적에 충실하면서, 시장의 자율성과 활력을 해치지 않는 방향으로 운영되어야 할 것이다. 이를 통해 서울시 부동산 시장이 투기의 장이 아닌 실질적인 주거 안정과 합리적 토지 이용이 이루어지는 건강한 시장으로 발전할 수 있기를 기대한다.